【钜派小编按】住宅地产投资受到越来越严格的监管，住房租金收益率较低、房价的不确定性困扰着住宅地产的投资。商业地产随着需求的提升越来越受到资本的青睐，商业地产市场表现如何？未来要怎么参与到商业地产的投资？下面让小编带您了解商业地产的市场行情。

　　1、 商业地产发展现状：销售增速远超住宅地产

　　目前商业地产已经走出传统的大型百货模式，在商业综合体、办公楼等领域有很大的发展，特别是在近期住宅地产表现不佳，以办公楼和商业营业用房为主的商业地产市场表现亮眼。在市场份额方面，虽然办公楼和商业营业用房销售额仅接近1万亿元，不足住宅销售的2成，但二者的销售同比增速分别为27.九游体育官网4%、38. jiuyou 4%，远高于住宅地产15.9%的增速。在销售面积方面，办公楼和商业营业用房的增速分别为33.7%、29.4%，也明显高于住宅11.5%的增幅。

商品房销售面积和销售额：累计同比（%）

　　来源：Wind，钜派研究院

　　2、 一线城市商业地产表现

　　商业地产需求旺盛，存量持续增加目前一线城市商业地产存量在逐渐增加，其中以北京增长的最为明显，其他九游体育官方网站一线城市也在持续上涨。商业地产存量不断增加的背后，是市场对商业地产的需求的旺盛，商业地产的繁华可见一斑。

一线城市甲级写字楼总存量（平方米）：

　　来源：Wind，钜派研究院

　　租金抬头，后市可期 从一线城市的甲级写字楼租金水平来看，北京的租金水平最高，达到月租金500元/平方米左右；广州的租金水平相对较低，月租金在200元/平方米以下；上海和深圳的租金水平近期有抬头趋势。整体来看，商业地产的租金保持稳定，短期大幅上涨或者下跌的可能性很小，整体的收益相对稳定，在住宅价格处于高位、政府严控房价的大背景下，商业地产的投资优势逐渐显现。

甲级写字楼月租金（元/平方米）

　　来源：Wind，钜派研究院

　　空置率抬头现隐忧 随着商业地产的投资价值显现，资金也大量涌入商业地产领域，过度开发问题也会显现。2016年以来，北京的甲级写字楼空置率迅速上升，一度高达18%，高空置率的背后是商业地产的过度金融化，与传统的炒房无异。2016年北京核心区投资额占总投资额的70%，可售物业一直处于供不应求状态，五环之内鲜有可售物业，基金公司的投资占比高达38%，北京郊区的商业地产也未能幸免。

　　北京商业地产疯狂的背后，是传统住宅市场受监管下，资本寻求出路所致。空置率的抬头给商业地产的将康发展带来隐患，后市商业地产恐也需政府给予规范。相较于北京、上海，深圳由于其地域较小，可供开发的商业地产规模较少，所以整体的使用率较高。

一线城市甲级写字楼空置率（%）

　　来源：Wind，钜派研究院

　　3、 商业地产投资收益表现

　　资本回报率远高于住房租赁以目前能够得到的数据来看，2017年6月，上海的甲级写字楼的资本价值在82527元/平方米，甲级写字楼的租金水平在360元/平方米/月，年租金水平为4320元/平方米，上海甲级写字楼的投资收益为每年5.23%。而同期上海的住房租金回报率在1.48%，远低于写字楼的租金回报。

主要甲级城市写字楼资本价值表现：（元/平方米）

　　来源：Wind，钜派研究院

　　4、万亿资金待入市，商业地产配置价值明显

　　根据CBRE的白皮书来看，目前国内机构投资者在国内的主要一二城市的甲级写字楼总存量中仅占1%，随着商业地产配置价值显现，机构投资者也将更多的关注和投资商业地产，万亿资金或将涌入商业地产市场。机构投资者将以保险资金、外资、房地产私募基金为主，其中险资将是主要来源。目前保险公司可用于投资的保险资金总额在26万亿元左右，以房地产投资规模占总资产3%的保守比例估算，将有7800亿元的增量资金进入商业地产领域。

　　目前保险公司房地产投资规模占总资产比例不到1%，远低于国际标杆保险公司10%的水平，更低于目前国内30%投资上限的政策规定。随着险资在资本市场上碰壁寻找出路，商业地产的优势凸显，未来会有更多的保险资金进入，商业地产的配置价值会得到提升。

保险公司投资余额和险资运用余额（元）

　　来源：Wind，钜派研究院

　　5、商业地产投资：非个人投资者可行，需借助相关投资基金

　　目前商业地产主要以整体物业出售的形式进行交易，单笔交易金额高达数十亿，个人投资者难以负担；商业地产的主要收益来自于出租物业带来的租金收益，物业出租率至关重要，因此商业地产的投资回报期较长，实际的投资回报率会比预期低，会存在一定的投资风险。

　　参与商业地产投资的一个很好的选择就是参与相关的投资基金，通过专业化的团队管理和操作，能够满足投资的资金要求和风险管理，帮助投资者获得更大的投资收益。

　　目前一线城市的商业地产价格已经很高，一线城市由于人员聚集和需求旺盛，具有一定的配置优势；随着二线热点城市的商业经济发展，商业地产的需求也将得到提升，未来也要适当关注二线热点城市商业地产的配置。

　　余泳

　　钜派研究院 研究助理

上海海事大学经济学学士，曾供职于诺亚研究与发展中心，期间主要负责宏观与公募基金相关研究。目前主要负责国内宏观与房地产相关研究工作。

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